Торговые центры уступают место компактным проектам с фудкортами и развлечениями

Эпоха бурного строительства торговых центров осталась в прошлом: девелоперы больше не реализуют крупные проекты, а средняя площадь новых ТЦ в России за последние 10 лет сократилась в 2,5 раза и снизилась до 12,8 тысячи квадратных метров. Такую тенденцию в своём исследовании выявили аналитики консалтинговой компании CMWP. Только в Москве средний размер вводимого торгового центра за тот же период снизился в 2,8 раза — до 15,1 тысячи квадратных метров, свидетельствуют данные CORE.XP. Самая низкая активность в строительстве ТЦ была зафиксирована в 2022-2024 годах, тогда как в 2025 году средний размер объектов немного увеличился за счёт ввода отдельных крупных проектов.

Магазинов закрывается почти вдвое больше, чем открывается

Торговые центры не просто перестали строить — магазины закрываются уже в работающих объектах. По данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), в период с июля 2025 по конец июня 2026-го в московских ТЦ закрыли 2,3 тысячи объектов всех типов, включая островную торговлю. Казань не стала исключением из общероссийской тенденции: за первое полугодие в городе закрылось 54 магазина, а открылось новых лишь 29. Позитивная деталь все же есть: во втором квартале ситуация немного улучшилась, поскольку открытий стало больше, а закрытий меньше: открылось 16 магазинов, а закрылось 26. Однако в РСТЦ считают, что рынок скорее стабилизируется, а не ухудшается.

— Нельзя сказать, что торговые центры находятся в кризисе. Скорее, они проходят стадию глубокой трансформации. Самый интересный факт заключается даже не в росте вакантности, а в том, что впервые за долгое время закрывается существенно больше магазинов, чем открывается, — пояснил глава РСТЦ Олег Войцеховский.

Классическая галерея одежды постепенно теряет доминирующие позиции. Среди новых арендаторов в казанских торговых центрах появился фитнес-клуб Spirit Fitness, детский парк развлечений «Мисти Парк», международные бренды (Anta, Boggi), рестораны и кофейни, а также точки, предлагающие различные услуги. Магазины одежды, обуви и аксессуаров, товаров для дома, а также часть точек общепита все чаще закрываются и уходят с рынка. Причина, по мнению Войцеховского, заключается в растущих расходах на ведение офлайн-бизнеса. Маркетплейсы лишь усилили эту проблему.

Уровень вакантности площадей в торговых центрах на данный момент держится на уровне 5%, что Войцеховский не считает катастрофической цифрой. Более важно, по его мнению, что свободные помещения распределяются весьма неравномерно. Например, KazanMall чувствует себя значительно лучше, чем более старые объекты. То есть разделение на современные успешные торговые центры и площадки старых концепций становится все более заметным.

Неоднородность динамики посещаемости разных торговых центров подтвердили и в АКРА: по оценкам агентства, за первое полугодие 2026 года в одних моллах трафик снизился на 2-4%, в других — вырос на 3-6% год к году. Конкуренцию с маркетплейсами способны выдерживать торговые центры в выигрышных локациях. Посещаемость может сохраниться и вырасти лишь у интегрированных в жилую застройку и близких к деловым кластерам торговые центры с хорошей транспортной доступностью. На фоне доминирования масс-маркета на маркетплейсах, ведущие торговые центры переориентировались на средний и премиальный сегменты, для которых критически важен офлайн-формат.

— На рынке усиливается тренд на дробление больших площадей (замещение крупных арендаторов более мелкими). Поскольку потенциал новых брендов сложно прогнозировать, крупнейшие игроки создают специализированные тестовые зоны для оценки потребительского спроса. Наиболее востребованные бренды, подтвердившие свою коммерческую эффективность, в дальнейшем открывают полноценные торговые точки, — пояснила старший аналитик группы корпоративных рейтингов АКРА Эльвира Якубова.

Для быстрой адаптации к изменениям потребительского спроса и своевременной замены нерентабельных арендаторов на смену долгосрочным контрактам на 7-10 лет приходят краткосрочные договоры аренды сроком на 2-3 года, также заметила эксперт.

ТЦ стараются привлечь посетителей эмоциями, развлечениями и едой

Меняется сама концепция торгового центра. Если раньше моллы были местом, куда приезжали прежде всего за покупками, то сегодня они постепенно становятся пространством, где люди проводят своё свободное время, поделился Войцеховский. Отсюда наблюдается и рост доли ресторанов, развлечений, фитнеса, детских пространств, медицинских услуг и сервисов. Шопинг остается важной, но уже не единственной функцией.

Самая серьёзная конкуренция торговых центров сегодня разворачивается за свободное время человека, заметил глава РСТЦ.

— Если раньше торговые центры конкурировали между собой исключительно за покупателя, то теперь они соперничают с маркетплейсами за розничные покупки, а с ресторанами, фитнес-клубами, кинотеатрами, городскими общественными пространствами и домашними цифровыми сервисами за время, которое человек готов провести вне дома. Именно поэтому современный торговый центр все меньше становится местом исключительно для шопинга и все больше превращается в многофункциональное общественное пространство, — рассуждал эксперт.

В пресс-службе торгового центра МЕГА нашему изданию рассказали, что современный посетитель приходит в магазины ради атмосферы и ярких впечатлений, которые доступны только при непосредственном физическом посещении. Такой опыт дают флагманские форматы и современные концепции с лимитированными коллекциями товаров, интересные коллаборации в сферах искусства, популярной культуры, а также по актуальным темам из повседневной повестки.

— Офлайн-пространства стали прежде всего точками вдохновения и эстетического соприкосновения с брендами, местами импульсивных продаж, желания купить здесь и сейчас. Также сейчас видим большой потенциал роста в сегментах развлечений, активного досуга, спорта и здоровья. В дальнейшем мы планируем только расширять и усиливать эти категории, — рассказали нам представители молла.

В пресс-службе МЕГИ добавили, что посещение фудкорта становится одной из ключевых частей сценария визита в торговый центр. Руководство молла старается улучшать предложение в сегменте еды и планируют открытие новых кафе и ресторанов на «Вкусном бульваре».

В пресс-службе ТРЦ «Южный» нашему изданию сообщили, что последние годы инвестиции были сосредоточены на комплексном обновлении торгового центра и его инфраструктуры. Были модернизированы общественные пространства, зоны отдыха и площадки для детского досуга, а также обновлена торговая галерея. Работа с арендаторами включала как привлечение новых сильных брендов, так и обновление действующих магазинов. Только за последние три года в ТРЦ открылось более 25 новых точек, включая флагманский магазин New Yorker, магазины одежды и обуви, рестораны и кафе, детскую комнату, спортивный Demix, магазин техники, косметики, а также ювелирные салоны и магазины аксессуаров. Был обновлен кинотеатр «Киномакс-NEO», салон сотовой связи «МТС», в обновлённом формате открылась Acoola. При этом доля вакантных площадей стабильно сохраняется ниже 1%.

— Речь идёт не о разовой смене концепции, а о последовательном совершенствовании торговой, сервисной и развлекательной составляющих. Реализуя этот план, в торгово-развлекательном центре «Южный» была проведена реконцепция ресторанной зоны. В частности были привлечены известные бренды общественного питания. Дополнительно была открыта специализированная игровая площадка, ориентированная на малышей до пяти лет. Вся модернизация ТРЦ проходила без его закрытия, что позволило сохранить стабильную работу объекта, доходность собственника и действующий пул арендаторов, — рассказала старший директор и руководитель отдела по управлению и сдаче в аренду торговой недвижимости компании Lynks Property Management Елена Соловьева.

Маркетплейсы убили торговые центры?

Одной из главных причин сокращения средней площади торговых центров эксперты считают рост популярности маркетплейсов. Многие бизнесмены закрывают офлайн‑точки и уходят в онлайн. Причём происходит это не только с убыточными магазинами, но и предпринимателями, которые держали офлайн-магазины в топовых локациях.

— Покупатели все реже ходят в магазины: заказывать онлайн удобнее — экономится время, не нужно тратить ресурсы на дорогу, а товар доставляют прямо домой. Это не единственная причина спада продаж в коммерческих помещениях: ещё один фактор — высокий ценовой диапазон на коммерцию, — обратил внимание эксперт компании «Этажи» Айрат Мухаметшин.

Конкуренция с маркетплейсами влияет на количество магазинов в торговых центрах, но это не единственная причина, заявила полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова. Во-первых, на этот процесс повлияли изменения в потребительском поведении: люди стали рациональнее в своих тратах, стали более вдумчиво относиться к потреблению товаров и услуг. Изменилось и само восприятие крупных ТЦ потребителем. Это давно уже не место для шопинга, а скорее место для времяпровождения досуга. Потребитель все чаще выбирает комфорт, удобство и скорость.

— Уже давно потребителя не удивить новым магазином брендовой одежды, поэтому ставки делаются на что-то интересное и необходимое, в частности на арендаторов wellness индустрии: фитнес-центры, термальные комплексы, детские образовательные курсы и киберспорт. Ещё одной из тенденций, которая помогает сохранить посещаемость, является позиционирование торгового центра как «третьего места». Люди приходят не за покупками, а за получением впечатлений, атмосферой, контентом, — перечислила эксперт.

Сокращение средней площади новых ТЦ связано с переосмыслением формата, считает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым: девелоперы и арендаторы фокусируются на более компактных, эффективных объектах, способных быстрее адаптироваться к изменяющемуся спросу и снизить издержки. Закрытие магазинов становится результатом не только конкуренции с маркетплейсами, но и роста операционных расходов, а также изменившихся предпочтений потребителей, которые все чаще выбирают экономию времени за счёт онлайн-покупок и посещают ТЦ ради впечатлений или сервисов, а не только ради покупок. В этих условиях ТЦ вынуждены трансформироваться, усиливая событийную составляющую, внедряя новые форматы общественных пространств и сервисов.

Доктор наук, профессор кафедры торговой политики РЭУ им. Г.В. Плеханова Вячеслав Чеглов привёл несколько причин закрытия магазинов: развитие онлайн заказов с доставкой, формирование сети ПВЗ в доступности к потребителю, уход целого ряда европейских брендов, проблемы с показом зарубежных фильмов, удорожание стоимости возведения и эксплуатации торговой площади. Кроме того, закрытие магазинов стало следствием конкуренции с маркетплейсами. Арендные ставки до недавнего времени росли быстрее, чем комиссии маркетплейсов.

— Но это не единственная причина, хотя и очень значимая. Не меньшая проблема роста заработной платы и падение интереса покупателей к ТЦ как месту проведения досуга, — добавил эксперт.

Торговые центры не исчезнут — их ждёт трансформация

Ведущий аналитик по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Татьяна Попова заметила, что застройщики жилья все чаще интегрируют коммерческие площади в жилые комплексы, это даёт гарантированный трафик. В регионах процессы протекают более выраженно: спрос смещается в пользу малоформатных центров, которые показывают снижение вакантности. Освобождающиеся площади находят новое применение, их переформатируют под офисы, коворкинги, медицинские и образовательные кластеры.

Рынок не вернется к модели крупных универсальных ТЦ, доминировавшей в 2010-е годы, а торговая недвижимость перестает быть «торговой» в прежнем смысле, резюмировала Попова.

Руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM Денис Зыков пояснил, что сокращение средней площади новых торговых центров не означает, что ТЦ как формат перестают быть востребованы. Речь идёт об изменении модели развития рынка. Крупных региональных и суперрегиональных ТЦ сегодня строится значительно меньше, причём эта тенденция раньше проявилась в регионах, чем в Москве. Девелоперы все чаще выбирают более компактные районные и микрорайонные форматы, рассчитанные на конкретную локальную аудиторию.

То, что происходит сейчас, — это не «закрытие магазинов», а скорее более широкий процесс оптимизации и переформатирования офлайн-торговли, считает Зыков. Особенно заметен он в fashion-сегменте. Ритейлеры закрывают слабые точки, пересматривают географию присутствия, концентрируются в наиболее эффективных ТЦ и более гибко подходят к размеру магазинов. В сильных локациях успешные бренды могут, наоборот, укрупняться, однако требования операторов к экономике каждой точки становятся жестче, а готовность занимать большие площади — более избирательной.

Количество сетей, способных занимать значительные объёмы торговых площадей, сегодня ограничено. После ухода H&M, Uniqlo, Inditex и других международных операторов освободившиеся площади во многом заняли российские сети, активно расширявшиеся в 2022–2024 годах. Сейчас многие из них перешли к оптимизации: O’STIN за 2025 год закрыл 62 магазина, Concept Group сократила сеть на 47% — с 284 до 151 точки, Gloria Jeans с 2023 по 2025 год сократила количество магазинов с 683 до 574, а в 2026 году может закрыть ещё около 150 точек. Новые бренды выходят на рынок, но по масштабу сетей и объёму занимаемых площадей далеко не всегда способны заместить крупных операторов.

— Сформировать пул арендаторов для нового крупного регионального ТЦ сегодня значительно сложнее, чем несколько лет назад, — подчеркнул Зыков.

Одновременно заметно выросла стоимость ведения розничного бизнеса. По данным «Авито Работы», зарплатные предложения в ритейле за 2025 год увеличились в среднем на 18%. Растут стоимость товаров, логистики, эксплуатации и финансирования, при этом переложить эти издержки в цену сложнее из-за высокой чувствительности покупателей к стоимости. Все это меняет экономику строительства новых ТЦ. На насыщенном региональном рынке крупный торговый центр сегодня сложно не только заполнить, но и сделать инвестиционно привлекательным. При текущей стоимости строительства и финансирования расчетные сроки окупаемости проектов ТЦ в регионах часто превышают 15–16 лет, что заметно снижает интерес девелоперов к таким инвестициям.

Наиболее устойчивыми сегодня выглядят профессионально спроектированные районные и микрорайонные ТЦ с понятной целевой аудиторией. Они меньше зависят от дальнего автомобильного трафика и закрывают регулярные потребности жителей окружающего района. Хорошим примером такого подхода Зыков считает казанский «АРТ Центр». Это районный многофункциональный комплекс, концепция которого строилась вокруг образа жизни целевой аудитории района.

— Здесь объединены супермаркет, фитнес, торговая галерея, услуги, рестораны, фудхолл, открытый коворкинг, офисы и общественные пространства. Объект работает не только как место совершения покупок, но и как локальный центр повседневной жизни района, дополнительно привлекая аудиторию со всего города благодаря своей уникальности. Этот пример показывает, что проблема сегодня не в самом формате торгового центра, а в качестве его концепции, — рассуждал собеседник.

По мнению эксперта, в ближайшие годы, в том числе в крупных региональных городах, рынок будет развиваться в сторону более компактных и специализированных торговых центров, а в крупных проектах будет возрастать роль многофункционального формата. Сочетание торговли с офисами, гостиницами, фитнесом, общественным питанием и другими функциями создает дополнительный экономический эффект и повышает устойчивость проекта. При этом часть площадей многофункционального комплекса может быть реализована в продажу, что позволяет ускорить возврат инвестиций и сократить сроки окупаемости проекта. Ключевым фактором успеха станет не масштаб объекта, а качество концепции и её соответствие потенциалу конкретного рынка.

Елена Соловьева обратила внимание, что в ближайшие годы индустрию торговых центров ждёт глубокая и вынужденная трансформация на фоне сильного экономического давления, изменения пула арендаторов и смены потребительских привычек.

— В условиях, когда возвращение инфляции к целевым 4% в 2027 году будет происходить на фоне повышенной прогнозной ставки в 10-12,5%, потребительский сектор не получит достаточного импульса для быстрого восстановления. Дополнительным вызовом становится жесткое давление со стороны онлайн-продаж, из-за чего негативный тренд для классического офлайн-ритейла продолжит нарастать. В этой реальности крупные объекты с высокой долей классических магазинов одежды будут неизбежно терять трафик и доходность, а игроки, которые откажутся адаптироваться к рыночным реалиям, просто исчезнут, — рассуждала эксперт.

В ситуации постоянной неопределенности ключевым фактором поддержания спроса выступает лояльность аудитории, когда покупатель готов платить только за качество и бренды, которым он доверяет. Именно поэтому успешные комплексы вынуждены перестраивать управление и развиваться как центры социализации и уникальных впечатлений, способные удерживать и привлекать осознанного потребителя нового времени, подчеркнула Соловьева.